Управление общей собственностью многоквартирных домов может выполняться несколькими способами, и эта альтернативность дает нам перспективу для улучшения качества предоставляемых нам коммунальных услуг. Как известно, управлять общей собственностью многоквартирного дома можно путем создания в нем или какой либо организации самоуправления(ТСЖ,НУСЖ,ЖСК,ЖК) или посредством передачи этого управления другой организации, которая будет осуществлять такое управление по договору.
Каким, из доступных, способом управления воспользоваться собственники должны решить на своем общем собрании. Все перечисленные формы управления имеют свои и недостатки, и плюсы. А поэтому собственники сами должны определиться при каком способе управления их потребности реализуются лучшим образом.
Согласно статьи 162 ЖК РФ, договор управления общей собственностью многоквартирного дома должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Объектом договора является Многоквартирный дом, предметом договора — управление общей собственностью собственников этого дома. В этом договоре необходимо подробно, в полном объеме, отразить всю информацию об объекте договора. Всё имущество дома относящее к общему начиная с придомовой территории и далее- дверь подъезда, домофон, лифты, лестницы, коридоры, стены, окна, мусоропроводы и так далее от подвала до кровли и водосточных труб, включая все коммуникации снабжающие многоквартирный дом(тепло,вода,газ,электричество,водоотведения) и все инженерные объекты и устройства имеющие признаки общего имущества. От правильности и точности внесенной в договор информации зависит полнота обязательств перед собственниками управляющей организации.
Субъектами договора выступают заказчик(собственники помещений) и подрядчик(управляющая компания). Заказчиком является каждый собственник помещения в доме и это вносит большую сложность во взаимоотношениях как правовых, так и социальных. Так как в доме кроме собственников жилых помещений могут быть собственники и не жилых помещений(как частные лица, так и муниципальные органы). ЖК РФ закрепил урегулирование этих отношений специальной нормой. Активная группа собственников жилых помещений при подготовке к проведению общего собрания, на котором будет утверждаться договор управления многоквартирным домом, должна выяснить, сколько процентов голосов имеют собственники не жилых помещений, они более активные собственники и обязательно будут участвовать в голосование для продвижения своих интересов. Это позволит заранее поднимать активность собственников жилых помещений, призывая их участвовать в собрании для принятия таких решений, которые будут отвечать запросам всех собственников дома, а не меньшей их части.
К выбору подрядчика(управляющей компании) также необходимо уделить внимание и проявлять осторожность. Составив небольшой список компаний предлагающих свои услуги поинтересуйтесь у них какие дома они обслуживают, а затем свяжитесь с активистами этих домов и узнайте о качестве услуг предоставляемых им этими компаниями. Нужно выяснить по каждой компании информацию о ее деловой репутации, наличии собственной материально-технической базы, соответствие штатной численности управляющего персонала разумному ведению дел.
После предварительного выбора управляющей компании собирается общее собрание собственников многоквартирного дома и его решением утверждается конкретная управляющая компания. Выбрали управляющую компанию, теперь необходимо заключить с ней договор на управление общей собственностью многоквартирного дома.
Обычно управляющие компании имеют готовый шаблон Договора управления многоквартирным домом, в нем отражены права и обязанности сторон договора и все другие вопросы, связанные с управлением домом. В обилии текста и разной информации написанной в договоре можно упустить некоторые нюансы не отраженные в этом документе, но в последствии при их проявлениях, они могут сильно разочаровать собственников.
Во избежание такой ситуации необходимо заранее договорится с управляющей компанией о возможности редактирования текста этого договора перед его утверждением. При предварительном ознакомлении с текстом договора(до его утверждения) необходимо внимательно изучить его основные пункты там где и возможны «подводные камни»:
-срок его действия (УК по умолчанию ставит — 5 лет, а вы можете поставить 1 год);
-цена договора(не соглашайтесь со стандартной формулировкой: «компания работает по утвержденным ставкам» -это развод);
-порядок изменения цены договора;
-как будут организованы расчеты за коммунальные услуги(лучше всего выбрать расчеты через Единый информационно-расчетный центр);
-как будут оформляться факты ненадлежащего исполнения своих обязательств управляющей компанией;
-возможен ли досудебный порядок урегулирования претензий;
-перечень условий признающимися существенными;
-подробное описание общего имущества дома.
После ознакомления и согласования договора с УК, можно начинать процедуру его утверждения на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.