Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками жилья (НУСЖ) — это один из способов управления общей собственностью многоквартирного дома, на ряду с ТСЖ, ЖСК и управляющими компаниями. Этот способ считается самым простым, хотя имеет достаточно нюансов. В этом случае все равно нужно создавать юридическое лицо со всеми его атрибутами. На созданном счете нужно копить средства для покрытия расходов по ремонту и эксплуатации дома, а также копить средства на капитальный ремонт дома на счету у регионального оператора или на спецсчете.
Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором имеется не более 30 квартир, могут выбрать способ управления своего дома в форме «непосредственного управления собственниками помещений» (п.2 ст.161 ЖК РФ).
При таком способе управления многоквартирного дома, договора на оказание услуг по содержанию общедомового имущества и договора на выполнение работ, связанных с ремонтом этого имущества, должны заключаться только по решению общего собрания собственников помещений в этом доме. При этом собственники помещений выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
А договора на поставку коммунальных ресурсов (вода, газ, электричество, отопление) и услуги по водоотведению и вывозу твердых бытовых отходов заключаются каждым собственником от своего имени.
Жилищный кодекс РФ предписывает, что в домах с непосредственным управлением решение общего собрания собственников принимается в зависимости от количества квартир имеющихся в многоквартирном доме. Если в доме не более 12 квартир, то договоры на ремонт и оказание услуг по содержанию общего имущества заключаются на основании решения общего собрания всеми или большинством собственников помещений и они ВСЕ выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Если в доме более 12 квартир, тогда решения принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего количества голосов собственников и ЭТИ собственники(обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов) выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В многоквартирных домах с непосредственным управлением, на основании решения общего собрания, может выбираться один из собственников помещения, или иное лицо, и ему наделяются полномочия действовать от имени всех собственников. Такие полномочия обязательно должны быть выданы в письменной форме в виде доверенности заверенной нотариусом. В случае возникновения претензий к общедомовой собственности со стороны третьих лиц, интересы всех собственников будет отстаивает собственник, получивший доверенность от жильцов.
Большим преимуществом непосредственного управления, конечно, является снижение расходов на содержание аппарата управления. Главное тут, это найти управляющего который решал бы все возникающие проблемы с управлением дома по своей инициативе. Здесь каждый собственник лично отвечает за своевременность уплаты своих коммунальных платежей перед каждым поставщиком и в случае судебного иска его исполнение будет возлагаться непосредственно на должника. При ТСЖ, в таких случаях, судится будет его правление. И сразу в доме возникнет конфликт между жильцами из-за перекладывания неплательщиком своих проблем на плечи всех жильцов дома.
Конечно не имея опыта управления ЖКХ, необходимой технике и инструментов, учитывая сложности в организации качественной эксплуатации и ремонта, непосредственное управление проигрывает профессионалам из управляющих компаний. Однако если брать в расчет, зачастую, нечестную игру УК, когда они многократно завышают расходы на содержание и ремонт взятых ими в управление домов, совершают приписки якобы выполненных работ, то при активных собственниках умеющих нанимать необходимые ремонтные бригада и контролируя их работу можно достичь большой экономии средств необходимых для нормальной эксплуатации и ремонта общей собственности дома.
Поэтому непосредственное управление многоквартирным домом хорошо осуществлять в небольших домах имеющих до 50 квартир где объем работы связанный с управлением дома небольшой.
Особенности управления жилым домом очень сложны, но не видны простому жителю многоквартирного дома. Кроме чисто технических существуют и организационно-правовые и для их решения требуются профессионалы. Привлечение для их решения дилетантов в виде собственников помещений это вынужденная мера в обуздании алчности многих существующих структур в ЖКХ. По последним шагам и заявлениям правительства РФ мы видим, что правительство РФ серьёзно обеспокоено положением сложившимся в этой сфере и будем надеяться, что со временем сапоги у нас будут тачать сапожники, а пироги печь пирожники и управлять ЖКХ наконец возьмутся профессионалы.