Продажа жилья в новостройках из вторых рук достаточно распространённое явление наших дней, но эта практика не так безобидна, как нам кажется, в ней существуют определенные риски. Ведь на самом деле продается не реальная квартира, а производится переуступка прав на неё. Чем же опасна сделка по покупке квартиры в строящемся доме не у застройщика, а у дольщика — физического лица.
Переуступка прав на квартиру в недостроенном многоквартирном доме — это замена в договоре долевого участия одного дольщика на другого. То есть зарегистрированный дольщик передает свое право требования к застройщику о передачи квартиры после окончания строительства другому лицу (покупателю).
Продажей квартир по переуступке прав могут заниматься как физические лица, так и юридические лица, купившие у застройщика по договору долевого участия от одной до множества квартир на этапе начала строительства дома, когда их стоимость минимальная.
Застройщики стараются получить свою выгоду при переуступке прав на строящие квартиры, путем взимания комиссии за оформление своего согласия на переуступку, для этого они вносят в договор долевого участия (ДДУ) соответствующее условие по переуступке и размер взимаемой при этом комиссии.
Если в договоре долевого участия нет конкретного запрета на продажу квартир по переуступке права, тогда лицо, приобретшее квартиру по переуступке, просто уведомляет застройщика письменно о совершенной сделке с приложением копии зарегистрированного в Росреестре договора и свои контактные реквизиты. Застройщик произведет соответствующее переоформление ДДУ и возьмет за это свою комиссию.
Как совершается сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке
Вначале продавец и покупатель заключают между собой договор уступке прав требования (ДУПТ), в котором указывается основная информация о передаваемом объекте (его характеристики и стоимость) и дается ссылка на договор долевого участия.
Покупатель получает от продавца оригинал ДУПТ, первоначальный договор долевого участия (ДДУ) и документ, подтверждающий факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком, а если продавец приобрел квартиру с использованием ипотеки, тогда покупателю необходимо получить от продавца справку о снятии обременения с квартиры.
Затем стороны договора составляют передаточный акт всех выше названных документов, который подписывается обеими сторонами. Весь пакет документов предоставляется для регистрации ДУПТ в Росреестре (через МФЦ или напрямую в Росреестр). После получения покупателем зарегистрированных документов он получает законное право требования на купленную квартиру.
Чем выгодна покупка квартиры по переуступке прав, и какие существуют ограничения
Покупатель квартиры по переуступке прав может купить её гораздо дешевле, чем напрямую от застройщика, который планомерно поднимает цены на квартиры по мере возрастания готовности многоквартирного дома к сдаче его в эксплуатацию. А единичный первоначальный дольщик может продать свое право на квартиру дешевле, из своих личных соображений.
Такой договор можно заключать только до подписания передаточного акта между первоначальным дольщиком и застройщиком, а уже после его подписания квартиру можно купить только по договору купли-продажи.
Переуступка прав на строящуюся квартиру возможна, только если первоначальный дольщик уплатил требуемую сумму по ДДУ, например, если квартира приобреталась у застройщика в рассрочку.
Чем опасна сделка по переуступке прав требования
Основной риск при покупке квартиры в новостройках — это срыв сроков строительства, этот риск таков же, как и в случае покупке квартиры на основании договора долевого участия.
Но при переуступке прав существуют свои специфические риски. Например, сделку по ДУПТ могут объявить недействительной из-за признания первоначального дольщика банкротом в течение 1 года после заключения ДУПТ или из-за несвоевременного уведомления застройщика о переуступке прав требования. Кроме того, сделки по переуступке прав требования являются вторичными сделками, которым также присущи все риски связанные с покупкой вторичного жилья. К таким рискам относятся: нарушение правил использования материнского капитала на покупку жилья первым дольщиком, несовершеннолетние дети или инвалиды в семье продавца, отсутствие согласие другого супруга на совершение сделки.